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Scenario Board

최고 수익률 시나리오 분석

선택한 카드의 개발 시나리오를 좌측에서 바꾸며 같은 기준으로 비교합니다.

#1초과

서교동 372-29

서울 마포구 서교동 372-29

매매

75.5억

수익률

12.1%

빌드모어 점수

82점

시나리오별 ROE

증축

10.8%
리모델링
12.1%
증축
9.4%
신축
7.2%
유지관리
거래일2026-03-17
필요자본28.7억
월 이자2,340만
NOI4.55억
Cap6%
LTV62%

토지/건물

용도제2종근린생활시설
대지면적547.5m²
연면적1,122m²
층수B1 / 4F
준공연도1977
주차0대
위반정상

상권/입지

주변 평당가3,709만원/평
비교군 평당가9,292만원/평
입지 메모상권 거래 표본 충분

추천 판단

대지 결합 면적이 매력적이지만 자기자본 부담이 큽니다.

필지 결합 면적 확인주차 0대72억 이하 협상 필요
#2가능

서교동 435-25

서울 마포구 서교동 435-25

매매

32.5억

수익률

12.2%

빌드모어 점수

88점

시나리오별 ROE

리모델링

12.2%
리모델링
10.6%
증축
8.2%
신축
7.9%
유지관리
거래일2025-11-17
필요자본13.7억
월 이자1,260만
NOI2.25억
Cap6.9%
LTV58%

토지/건물

용도제2종근린생활시설
대지면적130.8m²
연면적265.97m²
층수B1 / 3F
준공연도1995
주차2대
위반정상

상권/입지

주변 평당가3,709만원/평
비교군 평당가8,366만원/평
입지 메모합정역 서측 생활 근생

추천 판단

자기자본 18억 안에서 가장 빠르게 검토할 1차 후보입니다.

용도지역 라벨 재확인소형 면적 한계공실 2개월 민감도
#3가능

서교동 387-8

서울 마포구 서교동 387-8

매매

25억

수익률

11.5%

빌드모어 점수

79점

시나리오별 ROE

리모델링

11.5%
리모델링
9.2%
증축
7.4%
신축
8.6%
유지관리
거래일2025-10-27
필요자본11억
월 이자900만
NOI1.65억
Cap6.6%
LTV56%

토지/건물

용도대장 단독주택 / 거래 근생
대지면적80m²
연면적146.52m²
층수B1 / 2F
준공연도1991
주차0대
위반정상

상권/입지

주변 평당가3,709만원/평
비교군 평당가7,893만원/평
입지 메모서교 중심권 저가 리모델링 후보

추천 판단

가격이 가볍고 협상 여지가 있어 18억 자기자본 안에서 안정적입니다.

대장/거래 용도 불일치주차 0대수선 범위 확인
#4초과

서교동 440-19

서울 마포구 서교동 440-19

매매

48.2억

수익률

10.4%

빌드모어 점수

75점

시나리오별 ROE

유지관리

9.8%
리모델링
8.5%
증축
6.4%
신축
10.4%
유지관리
거래일2024-09-24
필요자본20.2억
월 이자1,840만
NOI2.8억
Cap5.8%
LTV58%

토지/건물

용도대장 공동주택 / 거래 근생
대지면적227.4m²
연면적459.72m²
층수5F
준공연도2015
주차6대
위반정상

상권/입지

주변 평당가3,709만원/평
비교군 평당가8,181만원/평
입지 메모역세권 배후 안정

추천 판단

유지 시나리오가 더 유리한 후보입니다. 공격적 개발보다 임대 안정화가 맞습니다.

거래 용도 확인20억 자기자본 초과공동주택 대장
#5가능

서교동 355-12

서울 마포구 서교동 355-12

매매

31.4억

수익률

9.6%

빌드모어 점수

63점

시나리오별 ROE

신축

7.4%
리모델링
8.1%
증축
9.6%
신축
5.9%
유지관리
거래일2026-02-25
필요자본12.6억
월 이자1,210만
NOI1.58억
Cap5%
LTV60%

토지/건물

용도제2종근린생활시설
대지면적102.7m²
연면적80.27m²
층수B1 / 2F
준공연도1971
주차0대
위반위반

상권/입지

주변 평당가3,709만원/평
비교군 평당가7,920만원/평
입지 메모홍대입구 동선권

추천 판단

신축 여지가 살아나면 매력적이지만 위반 정리가 선행되어야 합니다.

위반 건축물DSCR 낮음주차 0대

Decision Matrix

빠른 비교표

선택 카드: 서교동 435-25 · 리모델링

후보최고 시나리오최고 ROEDSCR필요자본NOI점수
서교동 372-29증축12.1%1.22x18억4.55억82
서교동 435-25리모델링12.2%1.36x18억2.25억88
서교동 387-8리모델링11.5%1.31x18억1.65억79
서교동 440-19유지관리10.4%1.24x18억2.8억75
서교동 355-12신축9.6%1.08x18억1.58억63

실사 체크

  1. 1임차 조건 확인
  2. 2공실 2개월 민감도
  3. 334억 이하 일괄 가능성 점검

실거래: 국토부/서울 공개 캐시. 상세: BuildMore map-details v8. 이미지는 Wikimedia Commons의 홍대 거리 대표 사진이며 실제 필지 사진은 아닙니다.